老屋翻修記 II

接著，要開始建設了，大展廳側邊要加設全套衛浴。原本所有的古窗都要拆除，想用鋁門窗比較快，但由於經費來源大轉彎，就盡量維持舊貌，設計得跟著改變，大展廳的三片窗就是我絞盡腦汁想出來的，剛好也把所有拆下的窗戶都用上了。

邱先生送來磚頭

先把地面鋪平

開始砌浴室牆壁

上方要加裝古窗

衛浴空間

外觀

從展廳往浴室看過去

砌完磚，上水泥。

拆下的古窗移來這裡，這是衛浴空間。

衛浴空間外觀，古窗很美。

     

廚房空間，可以補的先用水泥補。

廚房往大展廳本有一個小門，會封起來。

客廳空間（小展廳）

土水師傅也是老經驗，工非常好！

（由外看）大展廳北側本有一長條拼湊鋁門窗，全數拆除，
改裝一扇古窗，拆除的鋁門窗一致車棚北側遮風擋雨。

（由內看）大展廳北側本有一長條拼湊鋁門窗，全數拆除，
改裝一扇古窗，拆除的鋁門窗一致車棚北側遮風擋雨。

廚房空間補牆

浴室牆面

小展廳與廚房的隔間牆

屋頂更新工程。本來我最有疑慮的是大展廳的斜屋頂，內部的隔熱已經完全變形而且一看就知道之前漏水，板材變黃且有下沈弧度。前方正門的缺口邱先生建議補齊，也好，遮陽遮雨，只是超過 185 公分的長腿人進屋就得先低頭了。

正面

大展廳天花更新，與屋頂中間再夾隔熱層。

磁磚工程

地板大面積的部分採用國產木紋磚，好看耐用，浴室部分簡單就好，浴室地板用粗糙防滑面的磁磚，壁面用同系列光滑面。

浴室牆面

木紋磚

木紋磚

浴室壁磚與地磚

大展廳木紋磚

§ 待續 §

老屋翻修記 I

翻修老屋一直是我的目標，或許也是夢想，這麼破舊的房子，又堆滿雜七雜八的東西，所有來看過的人都覺得「放棄」是最好的選擇，而我，默默地耕耘兩年，終於等到翻修時機，這是家族最好的選擇！2023年10月10日，開工！

原本的外觀，拼拼湊湊。

生鏽的屋頂

原本入口有一和室，廢與不廢考慮許久，最後還是拆了！

這空間是廚房和餐廳

心中規劃的大展廳，還要加一套全衛浴，天花其實已經變形。

必拆！衛浴移位。

工頭邱先生找來外勞搬運清空老屋

兩年前，我的設計師曾來丈量過，但沒辦法來做這個工程，所以把平面圖給我，我利用這空白平面圖畫了好多種可能，最後有一個定案，當然也是很彈性的。

接著，把該敲掉的通通敲掉，先破壞再建設。

建設之初，要先把水電完成。舉凡馬桶的位置、冷熱水、插座⋯ 我都已經畫好圖，這次水電找的是曾先生夫婦，他們是我配合過最有實力的水電師傅，乾淨的、髒的水電工程，新屋、舊屋的拉線全都可以做，太優了！而且不僅看得懂圖還有美感，如果發現我的圖有不足之處還會建議我。

另外舊的化糞池要廢除，新的化糞池本來要裝，但因為我們這一區已經在做污水處理工程，就不用埋設新的化糞池，因為最終還是要廢掉，我們就等待縣政府的污水工程來施工吧。

清潔古老化糞池，天啊！我都不敢靠近！

所以我還是非常佩服水電曾先生，習以為常～

§ 待續 §

美國在台協會公證預約

美國在台協會官網內容可以用中文閱讀，但無法找到預約公証時間的連結，若以英文閱讀，則有連結可預約公證時間。

https://evisaforms.state.gov/acs/default.asp?postcode=TAI&appcode=1

St Leonards

『感覺比語言快十倍』

看了幾個區域的房子，我實在是上手很快的人，基本上我都是自己看，這裡買方不需要仲介，有 Inspection 直接去看就好。兩個主要網站＆App：

1. Domain.com.au

2. Realestate.com.au

都有歷史交易紀錄可查。

雪梨交通便利，在沒開車的情況下離公共交通近的地區是我的首選，原本鎖定 North Sydney，因緣際會下看到再往北的 St Leonards 有一些很棒的新案，星期天有 Inspection time，我便隻身前往，前一晚已經大概做完功課，但真正踏上 St Leonards 這個火車站還是第一次。

這個案子叫 The Newlands，強調一種 lifestyle，社區沒有高聳的大樓，這種 off plan 的房子都憑想像，但是模型與3D做得非常好，當然價格越高做得越像。The Newlands 社區內有 resort 的感覺，到頂樓可以看到雪梨市的景色，沒辦法負擔 penhouse， 可以分享頂樓這樣的 view 也不錯！

https://www.youtube.com/watch?v=zvXTwZNdNSA

研究了一下 St Leonards 這區，由於周邊都是醫療機構，這裡的買家基本上都是專業人士，加上政府規劃至2036年的都市計畫以 St Leonards & Crows Nest 這兩區為主，這應該也是不錯的標的。今年會開通的 Metro 通過海底到 Barangaroo CBD，在這裡看到基礎建設持續進行，非常好！ 

Off plan 也就是買預售屋。10% Deposit 進履約銀行，直到過戶都不用再給錢。房屋交屋必定是『精精』裝修，就是什麼都有了，有的甚至有洗衣機冰箱。基本上就是買床沙發之類的活動家具即可。

這裡的合同都是律師對律師，所以建商有建商的律師，買家有買家的律師，訂金通常是A5,000，建商便會準備合同給買方的律師，買方律師會跟買方約時間把合同過一遍，甚至要修改保障什麼都要寫進去，所以過合同是很重要的，費用約A1500~2000。

另外就是政府的印花稅，一次性的，百萬以上約 4.4%，有網站可精算。投資目的需三個月內繳給政府，自住可以延長至15個月。如果是外國人需另外繳交 8% 額外稅（Surcharge）。